房价合理吗？会有开发商倒闭吗？如何维权？地段和品质哪个更重要？
读懂中国楼市
房价要降20%-30%？调控政策变了？房地产税出台房价会降吗？
《丁建刚房产》上线一周年之际，恰逢市场剧烈波动。
近期，我们后台的留言与提问铺天盖地。小编汇集了大家最关心、最关切的普遍性问题，与丁建刚老师进行了一次深度访谈，请丁老师一一做了详细解答。
本周二（11月6日）《一周年回顾，对话丁建刚（上）》已经发表。除了上一期的问题以外，读者留言中还有大量的共同性问题。
我们城市的房价是否合理？地段和品质哪个更重要？会有开发商倒闭吗？商品房质量问题如何维权？……都是读者和购房者关切的问题。
今天，小编继续邀请丁老师一并回答各位的问题。
在今天对话的最后，还有几个关于本公众号台前幕后的小小剧透，各位不要错过哦。
以下为采访实录
Q
A
张怡
丁建刚房产
小编
丁建刚
丁建刚房产
总编辑
哈哈哈哈，那你让我谈哪一个城市呢？这确实是一个具有普遍性的问题。绝大多数人都关注着自己的城市。
由于观察和比较的维度不同，市场发展的历史不同，对同一城市常常也会得出不一样，甚至完全相反的结论。
我认为对房地产市场的研究分析大致有三个维度，宏观、中观及微观维度。
宏观维度
经济和社会发展、金融货币政策、房地产市场政策，当然，这些因素都会最后表现在人们的预期和对市场的信心上。
中观维度
即城市之间、区域之间的比较。在这个维度的比较中，首先要确定一个基准坐标。
假定中国的北京、上海、深圳是国家房价坐标（请注意，我说的仅仅是一个基准坐标，不涉及到高低合理性，就像我们研究日本房价，东京就是基准坐标，研究英国房价，伦敦就是基准坐标）。在基准坐标的基础上，研究一个城市和基准坐标的房价比值，从而研究这个城市的性价比。
所谓城市的性价比，就是一个城市的资源与生活成本的比值。
一个城市性价比的分子，就是这个城市的资源和机会。
资源既包括天然禀赋，也包括这个城市所提供的公共服务资源，教育、医疗、商业、文化体育等等。事实上还包括隐形的资源，如历史文化、社会治安、政商关系等，这些影响因素虽然没有硬指标来衡量，但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。
所谓的机会就是在这个城市中就业创业的机会，当然也包括这个城市的平均收入水准。
一个城市的性价比的分母，就是在这个城市生活的成本，包括就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然，占最大权重的就是居住成本，也就是这个城市的房价。
以咱们所在的杭州为例，把杭州的分母和基准坐标北上深相比，现在杭州的房价大致是北京上海的0.5倍，是深圳的0.4倍（根据2017年统计数据）。换句话说，北上深的房价是杭州房价的两倍以上。
再把杭州的分子和北上深相比，天然禀赋、经济活力、就业创业机会和各种城市资源等多方面来看，多数人认为杭州这些方面比北上深的50%要高。
那么，从和一线城市，或者叫国家基准线这个维度上比较，杭州的房价就是合理的。
但如果这个房价放在兰州（绝没有贬低兰州的意思，但是毫无疑问天然禀赋、社会和经济发展程度和杭州相比，差距还是比较大的），绝大多数人都认为不合理。
我大致是这样一个判断方法，一个城市中的各个区域也是同理。
先设立一个城市的基准坐标。在同一个城市内比较就相对更容易一些，因为购房群体是相通的。比如设定一条等价线，3万元/平方米的楼盘列出来一个个进行对比，可比性就比较强。而不同城市之间的购房群体存在着较大差异，因此存在着一些不可比较的因素。
比如厦门的房价就存在着较大争议，因为比较对象不一样。
所以一个城市的房价是否合理，没有一个精确的标准，只能通过比较来判断是否相对合理。
微观维度
产品品质、物业类型、设计和建造水平、房屋外立面和园区景观、设施设备、室内精装、物业服务以及开发商的历史沿革和品牌信任度等等。
是的，嘉兴近期市场波动确实较大。这样的城市也同样可以用前面谈到的城市性价比这种方法来进行比较。
只是有一点特殊性，就是嘉兴有可能，甚至一定会成为上海的卫星城。
2016年，上海人发现了上海周边除昆山以外，嘉兴完全可能成为他们的卫星城，同时上海严格限购，因此蜂拥而至嘉兴。此外，2017年开发商疯狂进入嘉兴市场，土地市场热到了居然要摇号的地步，有直接的关系。
但如果经济社会正常发展，中国的现代化建设正常发展下去，上海至嘉兴的城轨开通，嘉兴未来将成为上海的卫星城是确定的。那么，现在嘉兴的房价大致是上海市区20%左右的这个比值，应该就是合理的。
换句话说，卫星城的房价是和它所围绕的城市是有关联度的。
但现阶段整个市场，甚至包括卫星城所围绕的城市都处在下行阶段，所以卫星城市的优势也很难逆转第一维度。
这个也没有一个确切的概念。我个人的判断标准是，城市轻轨通达的地方就可以算是卫星城。
比如，昆山是上海的卫星城。杭州周边的正在建设与杭州连接城铁的海宁、德清、柯桥，这些地方就是杭州的卫星城。
至于应不应该到卫星城买房，因人而异。
那些无法承受市区高房价的刚性需求购房者，那些希望把现有的房子兑现，提高其他方面的生活品质，同时愿意享受中小城市的宁静生活的退休群体，都可以选择。
这个问题暗含的意思，实际上就是希望时间倒退十几年，自己也能发现钱江新城、滨江、奥体、未来科技城这样的所谓潜力板块。
我的看法是，李嘉诚先生的“地段地段地段”的金科玉律，已经有所变化。尤其是整个城市的轨道交通网络形成，多个生活便捷的副中心形成，实际上各个板块之间的差距在缩小。
再重复过去十多年新兴板块异军突起的这种可能性大大减少。
相反，在城市中拥有山水资源、景观资源、环境资源的板块，则显得更为稀缺和珍贵。
所以，我一直认为杭州的之江板块是被低估的。并不是指这个板块一定要大涨到什么程度，只是和杭州其他板块的比值来看，之江的山水资源的价值仍然被低估了。
几乎同样道理，富阳区也被低估。这个我就不展开来说了，过去一年的文章中有很多这方面的内容。
您的意思是地段不再那么重要了？
重要，但不是100%的权重。
我认为未来房产的价值大致50%的权重取决于地段，另外50%的权重则取决于产品的品质。
这个问题几乎没有什么悬念。
在未来的一段时间，会有部分房地产企业，甚至为数不算很少的房地产企业，或主动或被动地退出市场，无论是大企业还是小企业。
主动退出那当然就比较良性，被动退出的话就会遗留很多问题。资产较为丰厚的大型企业也许“断胳膊断腿”让渡部分股权，就稍好一些。
你问到的这个问题，我也很想提醒购房者，现阶段购房安全是第一位的。其中，包括了开发商的安全，因为我们购买的绝大多数都是期房。
关于房产品减配和品质下降的问题，这已经成为一个普遍的行业和社会问题。对于普通购房者来说，只能是考察开发商的历史沿革，预售合同签得更为严谨一些，在购买阶段多保留一些证据等等，只能如此。
过去两年，高地价、限房价是造成这个问题的重要原因之一，这也无可奈何，只能自己多注意和防范。
是的，近期购房者维权这个事情已经成为一个较为普遍的现象。但是，我们一定要厘清哪些是购房者的权利。
如果开发商在交付时，在房屋的质量方面存在着和合同约定不一致的地方，或者偷工减料等问题和证据，房屋质量有问题，购房者当然有权利，也应当理直气壮的维权。
但有一种情况不是购房者的权利，就是开发商降价。
这是一种契约。在购房合同签订以后，房价上涨了，业主也不会分给开发商；房价下跌了，开发商也不需要负任何责任，购房者也没有对房价下跌维权的权利。
价格的风险只能购房者自担，不存在所谓“维权”的权利。丁老师也来赶自媒体这个时髦了？
哈哈哈，实际上不是赶时髦，是已经落伍了。
时代变化，信息传播方式和人们对媒体的选择也发生了重大变化，需要顺应这种变化。
其实我们公众号的内容就是我在官媒上的评论，再加上自己以前在朋友圈中发过的评论。自媒体相对比较灵活，与读者的互动性也更强一些。
当然，我们公众号主要还是关注房地产市场的政策和市场热点。
至于“读懂中国楼市”，是因为尽管房地产市场已经成为全社会，全民关注的热点，但是对房地产市场的一些基本常识、基本规律、基本逻辑，绝大多数人还缺乏了解。
所以，希望我们的公众号能够让公众对房地产市场的一些基本常识和逻辑多一些了解和认识。
我认为总体来说，社会公众，当然也包括我们的读者和购房者，对房地产市场的一些常识还普遍缺乏。
所谓的房地产常识，并不仅仅限于房地产市场，其实是集政治、经济、社会、人文、法律、金融、税收、城市、建筑等诸多领域的一些常识。
另外总体来说，多数人对我们所传播的信息理解过于简单，甚至偏激。
我说不再提“遏制房价上涨”了，他就认为你说房价要暴涨了。
房地产市场的知识，是人生活在社会中需要学习的基础知识之一，几乎每一个人都躲不过去。
所以，我还是希望我们能和读者和公众一道，更多、更全面的掌握一些市场知识，其实这些知识很多是来自于房地产市场以外的知识，这一点很重要。
我没有立场。如果说有立场，那就是希望我们的房地产市场健康平稳发展。
当然，在给不同群体咨询建议的时候，所站的立场就是咨询者的立场。
比如为购房者制定方案的时候，当然是站在购房者的立场上，为他考虑最合理的方案。
比如为开发商进行市场研究和定位的时候，那就是站在开发商的立场上，希望和他们一起打造一个适合市场需求，又能获得较好利益的方案。
这就是我的立场。
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